Acheter une parcelle au Bénin exige de la prudence. Entre titre foncier, certificat d’appartenance et attestation de détention coutumière, tous les documents ne confèrent pas les mêmes garanties à l’acquéreur. Avant de sortir son argent, il est donc essentiel de connaître les pièces à vérifier et les précautions à prendre pour éviter les mauvaises surprises.
Achat de parcelle au Bénin : les documents à vérifier avant de payer
Titre foncier, certificat d’appartenance, qu’est-ce qu’il faut savoir avant de s’aventurer dans une démarche d’achat de parcelles désormais au Bénin ? Depuis le 14 août 2023, toute vente immobilière doit, en principe, être précédée de l’obtention d’un titre foncier ou, à défaut, d’un certificat d’appartenance délivré par l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF). Cette exigence rend les vérifications préalables indispensables pour sécuriser l’achat.
Le titre foncier, reste la principale garantie de propriété. Il constitue la référence en matière de preuve du droit de propriété. Avant tout achat, l’acquéreur doit en faire vérifier l’authenticité auprès des services compétents de l’ANDF et s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire inscrit sur le document. Il est également important de vérifier si la parcelle fait l’objet d’une hypothèque ou d’une autre charge susceptible de compromettre la transaction. Une simple photocopie du titre foncier ne suffit pas : des contrôles auprès des services compétents restent nécessaires.
D’un autre côté, le certificat d’appartenance qui demeure une alternative encadrée. Car, lorsqu’une parcelle ne dispose pas encore d’un titre foncier, le vendeur doit, dans les conditions prévues par la réglementation, présenter un certificat d’appartenance valide. Délivré par l’ANDF, ce document permet la cession du bien pendant la procédure de confirmation des droits fonciers. Sa validité étant limitée à un an, sans possibilité de renouvellement, l’acheteur doit impérativement contrôler sa date de délivrance avant de poursuivre la transaction.
Par ailleurs, le certificat d’enregistrement au cadastre (CEC), prévu par le décret n° 2025-176 du 9 avril 2025, est pour ce qui le concerne assimilé à un acte présomptif de propriété et possède la valeur d’un certificat d’appartenance.
L’attestation de détention coutumière, l’attestation de recasement et le certificat administratif constituent des présomptions de droits. Ces documents peuvent notamment servir dans le cadre d’une démarche visant à obtenir un titre foncier. Toutefois, ils ne remplacent pas les documents requis pour une vente dans le cadre réglementaire actuel. Un acheteur ne doit donc pas se contenter d’une attestation communale pour décider de verser le prix d’une parcelle.
Les vérifications indispensables avant de payer
Au-delà des documents présentés par le vendeur, plusieurs contrôles permettent de réduire les risques liés à l’achat d’un terrain.
L’ANDF peut délivrer, dans un délai annoncé de 72 heures, un document de situation géographique permettant de vérifier si la parcelle empiète sur le domaine de l’État, une zone d’utilité publique ou un terrain déjà titré. Le portail officiel du cadastre, accessible à l’adresse cadastre.bj, permet également de consulter certaines informations parcellaires. Cette consultation ne dispense cependant pas d’une vérification auprès des services compétents.
Sur le terrain, l’acquéreur doit aussi contrôler les limites de la parcelle, sa superficie réelle et son occupation. Il faut s’assurer que l’identité du vendeur correspond à celle du propriétaire inscrit sur les documents. Si la vente est effectuée par un mandataire, il est indispensable de vérifier l’authenticité et l’étendue de ses pouvoirs.
Enfin, le recours à un notaire est essentiel pour encadrer et formaliser la transaction. Par prudence, aucun paiement ne devrait intervenir avant la vérification des droits du vendeur, de la situation juridique du terrain et des conditions de la vente. Vérifier les documents, confirmer les droits de propriété et solliciter les professionnels compétents sont alors autant de précautions qui peuvent éviter de lourdes pertes financières et de longs litiges fonciers.
A bon entendeur !